近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额(é)以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖g>

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可(kě)观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责(zé十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖)人也(yě)称。