文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些