文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是(shì飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗)根据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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