OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是(shì)不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投(t勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝óu)资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披(pī)露(lù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降(jiàng)事(shì)项，一(yī)度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目的(de)信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对市(shì)场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有(yǒu)那么(me)多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝p>

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝平的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，张江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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