“现在的房(fáng)地产很(hěn)难再出现像过(guò)去十年的(de)系统性行情。”思(sī)睿(ruì)集(jí)团(tuán)合伙人(rén)、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊(kān)》表示，房地产行(xíng)业分(fēn)化的愈加(jiā)明显，让机(jī)构和投资者的关(guān)注(zhù)度从板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业(yè)来看(kàn)，无论是业绩(jì)，还是估(gū)值，房地产(chǎn)都(dōu)已经双杀到了最(zuì)底部(bù)，而且是反复地杀到了底部，再(zài)往(wǎng)下的空间已经(jīng)不大(dà)了。

　　三(sān)道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参(cān)考

　　那(nà)么如(rú)何寻找房地产(chǎn)个股的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房(fáng)地(dì)产赛道中进行选择，需要(yào)非常小心，避免选了半天，标的(de)公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要(yào)满(mǎn)足以下三个(gè)基准：有大(dà)的国资背景(jǐng)的(de)、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩(cǎi)过(guò)红线的(de)。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一(yī)下今年房地产的开发资金(jīn)来源(yuán)，可(kě)以(yǐ)发现(xiàn)，其实(shí)银行的(de)信贷(dài)倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企的(de)主要资金来源(yuán)来自新(xīn)盘的销售(shòu)。但今年新(xīn)房的销(xiāo)售(shòu)情(qíng)况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱(qián)，其实主要还是(shì)那些(xiē)有国企背景的房企，民(mín)营(yíng)房企相对比较困(kùn)难，所以整个行业出(chū)现了一个很明显的分(fēn)化，无论(lùn)是在销售，还是融资(zī)等各个方面(miàn)都非常明显。现在(zài)有国(guó)资背景的(de)房企在资本(běn)市场表现相对较好(hǎo)，但没有国(guó)资背景的民(mín)营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向《红周刊(kān)》表示，在房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本(běn)优势(shì)，更具体一点，就是它的(de)净(jìng)借贷水平（净(jìng)负(fù)债率）是(shì)不是行(xíng)业(yè)内(nèi)的(de)最低水平；利润率(lǜ)是不是(shì)行(xíng)业内最高的；融(róng)资(zī)成本是否是(shì)行业内(nèi)最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是(shì)我们看重的一家房(fáng)企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上(shàng)述条件的房企并不多。即(jí)便是在国(guó)央企中，仍有部(bù)分房企(qǐ)出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发(fā)现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格(gé)力(lì)地产(chǎn)、西藏(cáng)城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷等国(guó)央(yāng)企(qǐ)“三(sān)道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京(jīng)投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张房企<稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊/strong>

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其财(cái)务(wù)指标称得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加(jiā)值(zhí)得注意的是(shì)，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资金(jīn)链情(qíng)况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言(yán)，扩(kuò)张速度的(de)张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确(què)，有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)储备优质“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐观的预判未(wèi)来市场，以及过于(yú)激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续4年的净借贷比例都维(wéi)持在(zài)33％左右，完(wán)全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了(le)，其开始在一线城市进(jìn)行大(dà)举(jǔ)拿(ná)地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时(shí)，该房企新购入地(dì)块也实现了快速的开盘利用率，预(yù)计今年(nián)会有更多(duō)的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就(jiù)符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储备了(le)很多弹(dàn)药(yào)，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且其中一半在(zài)一线城(chéng)市，另外一(yī)半也主要集(jí)中在强(qiáng)二线和二线城(chéng)市；另一方面，它(tā)的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道(dào)，与之相反，有些房企的(de)扩张速度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民(mín)营企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时(shí)要出(chū)手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但(dàn)未来的两年市场没有(yǒu)想象(xiàng)得那(nà)么好，可能会(huì)重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的扩(kuò)张速度是否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个(gè)比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过(guò)于(yú)快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准(zhǔn)要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地(dì)产行业的复苏速度(dù)并(bìng)没(méi)有那么快，所以要(yào)规避公司(sī)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)提高(gāo)到一个(gè)比(bǐ)较危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的(de)房企梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产、中(zhōng)国金茂(mào)、华发股份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成(chéng)鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较积极的(de)拿(ná)地策(cè)略的同时，也(yě)较好地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出(chū)，实际上，他(tā)们是以同一筛(shāi)选标准来看国央(yāng)企与民营(yíng)房企，但在各维度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更(gèng)胜一筹。如国(guó)央(yāng)企(qǐ)的融(róng)资成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做到想融就融(róng)，这(zhè)样，国(guó)稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构(gòu)更加(jiā)看(kàn)好国(guó)央企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民(mín)营(yíng)房企同(tóng)样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大流通股东(dōng)中新进(jìn)了“中(zhōng)国(guó)工商银行股份(fèn)有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置混合型证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)”“全(quán)国(guó)社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马(mǎ)资产管理有限公(gōng)司就长期持有滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计持(chí)有滨(bīn)江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年以来(lái)的(de)近三年时间(jiān)，房地产市(shì)场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州(zhōu)本土房企的滨江(jiāng)集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团在(zài)业绩(jì)表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母净利润(rùn)依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季报，今年一季度(dù)，滨(bīn)江集(jí)团更是(shì)实现(xiàn)了扣(kòu)非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎(zhā)根杭州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集(jí)团(tuán)有近七成(chéng)营收(shōu)来(lái)自(zì)杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年，杭(háng)州地(dì)区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在(zài)杭州的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在(zài)杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金(jīn)额(é)依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的(de)较突出表现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集(jí)团的房企排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻了超(chāo)一倍(bèi)以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨(bīn)江集团(tuán)发(fā)布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券(quàn)、金鹰(yīng)基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房(fáng)地产(chǎn)产业链上(shàng)的中游(yóu)环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻(bō)纤等材(cái)料供(gōng)应商，而下游(yóu)应用行业主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括中介服务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发环(huán)节与上游材料(liào)端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的思(sī)路渐渐移至下(xià)游(yóu)。“中国房地产行业在进入(rù)存量房时(shí)代(dài)，所以对地产产(chǎn)业(yè)链，尤(yóu)其是偏(piān)消费属(shǔ)性的家装家居领(lǐng)域，我(wǒ)们(men)相对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保(bǎo)有的住房规模越(yuè)来越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会(huì)越来越多。美国过去的数据(jù)充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直都(dōu)很好。对于地(dì)产产业链，我们相对看好和内装相关的(de)行业，例(lì)如消费建(jiàn)材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊》对下(xià)游细分中相关赛道(dào)龙头年内表(biǎo)现(xiàn)的统(tǒng)计，目前暂居前(qián)两位(wèi)的都是来(lái)自家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它(tā)们分别是富(fù)安娜和水星家纺，特别是前(qián)者在月线(xiàn)连收七根阳线的基础(chǔ)上，年(nián)内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的(de)研(yán)发、设计(jì)、生(shēng)产及(jí)销售，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第(dì)一(yī)季度(dù)报告(gào)显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富安娜(nà)实现(xiàn)营业(yè)收入约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，能够发(fā)现该股(gǔ)早已成为基金重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包括公募的(de)中欧价值发(fā)现、中欧潜力价值(zhí)、工银(yín)瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价值和私(sī)募的明(míng)河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了(le)半壁(bì)江山。需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，中欧的(de)两只基金都是价值派基金(jīn)经理曹名(míng)长在管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的(de)房地产产业链股(gǔ)票还有金地(dì)集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光(guāng)一时的家居板(bǎn)块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块(kuài)中年(nián)内表现最好的是志邦家居。同一(yī)时间段，该股年(nián)内上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是营收还(hái)是归母净利润，公(gōng)司都(dōu)实现了(le)同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公(gōng)司(sī)的(de)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季(jì)报中他管理的广(guǎng)发策略(lüè)优(yōu)选和广发安宏(hóng)回(huí)报均增加了持股，而这两只产(chǎn)品(pǐn)也(yě)成为(wèi)志邦(bāng)家居(jū)十大流通股股(gǔ)东中仅有的(de)两(liǎng)只公募。有意(yì)思的是，他(tā)似乎对(duì)于(yú)定制家(jiā)居类(lèi)标的情(qíng)有独钟，在另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也成为他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去(qù)家居(jū)家纺外，下游的物业股也越来(lái)越被(bèi)机构(gòu)所青睐，不过(guò)这类(lèi)标的大(dà)多在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前(qián)述上海公募基金经(jīng)理举例分析(xī)：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行(xíng)业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是(shì)希望挣的(de)是市场化(huà)应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿(lǜ)城(chéng)服(fú)务为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年(nián)到期的合同里提(tí)价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动(dòng)的大(dà)部分项(xiàng)目到(dào)期之后(hòu)，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的公(gōng)司很(hěn)少，因为物业(yè)公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这些固定人员成(chéng)本的年度增长(zhǎng)，不过服(fú)务(wù)没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提(tí)价难(nán)度是(shì)非常大(dà)的(de)。但是该(gāi)公司(sī)能在业内做到到期之(zhī)后提价率(lǜ)比较高，这跟它的定(dìng)位和稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊比较好的服务是有关系的。”他进一步强调。