近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察R主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补EITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定(dìn主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补g)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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