饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权(别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你quán)益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民(mín)来说(shuō)属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周期(qī)较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为(wèi)及(jí)其主体进(jìn)行规(guī)范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服(fú)务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于(yú)二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上，再(zài)次(cì)向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价(jià)的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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