饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局(jú)联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得混(hùn)合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费清单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的(de)中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部(bù)门提(tí)出的意见料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的(de)细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在(zài)产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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