文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天rong>

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天g>预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。