文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ésecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片r)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证(zhsecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片èng)后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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