近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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