5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一(yī)的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场(chǎn三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么g)对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么