OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是(shì)落到(dào)租金收入受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明(míng)会(huì)中管理(lǐ)人就相关事(shì)项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗span>的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们有信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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