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桂l车牌是哪里桂L车牌号城市代号存量时代，机构布局地产“风物长宜放眼量”，精耕细作个股成共识

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、桂l车牌是哪里桂L车牌号城市代号中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看，具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)，南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市(shì)都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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