“现在的房地产(chǎn)很(hěn)难再(zài)出现像过去十(shí)年的(de)系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈(yù)加明显，让(ràng)机构和投资者的(de)关(guān)注度从板块向单个标的转移。上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是(shì)估值，房地产(chǎn)都(dōu)已经双杀到了最(zuì)底部，而(ér)且是反复地杀到了(le)底部(bù)，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出(chū)现(xiàn)爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的(de)国资背(bèi)景的、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注(zhù)一下(xià)今年房地产的(de)开发(fā)资金来源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷倾向是(shì)不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企的(de)主要(yào)资金来源来自新盘(pán)的销售。但今年(nián)新(xīn)房的销售情况(kuàng)相较(jiào)一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能(néng)从银行拿到(dào)钱，其(qí)实主要还是那些有(yǒu)国企(qǐ)背(bèi)景的房企(qǐ)，民营(yíng)房企相对(duì)比较(jiào)困难，所以(yǐ)整(zhěng)个行业出现了一个很(hěn)明(míng)显的分化，无(wú)论是在销售(shòu)，还是融(róng)资(zī)等各个方面都非常(cháng)明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企在(zài)资本(běn)市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体(tǐ)到如(rú)何挖掘，我(wǒ)们会(huì)特别重视企(qǐ)业(yè)的成本(běn)优势，更具体一(yī)点，就是它的净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是行业内的最低(dī)水平；利润率是(shì)不是行业内最高的；融资(zī)成(chéng)本是否是行业内最(zuì)低(dī)的；建(jiàn)安成本是否也是(shì)业内(nèi)最低的；这些(xiē)都是我(wǒ)们看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能(néng)够(gòu)同时满(mǎn)足上述(shù)条件的房(fáng)企并不多。即便是在(zài)国央企中，仍(réng)有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的(de)“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中交(jiāo)地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企房(fáng)企(qǐ)也(yě)踩了“三道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其(qí)重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是(shì)有着(zhe)较(jiào)稳健特色的国(guó)央企房企，其财务指标称(chēng)得(dé)上(shàng)完(wán)全健康的仍是少数。而更加值得注意的是(shì)，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进(jìn)一步(bù)考验着(zhe)国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把(bǎ)握准确，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优(yōu)质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房(fáng)企重蹈(dǎo)此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加杠(gāng)杆比例(lì)。而到(dào)2022年(nián)，这(zhè)家房企明显感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其(qí)开(kāi)始(shǐ)在一线城市进行大举拿地，净负债率也(yě)由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右(yòu)，涨了(le)接近(jìn)三分之(zhī)一。与(yǔ)此同时，该(gāi)房企新购入地块也实现了快速的(de)开盘(pán)利用率(lǜ)，预计今年(nián)会有更(gèng)多的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特(tè)点。一方(fāng)面，在(zài)于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其(qí)中一半在一(yī)线(xiàn)城市(shì)，另外一半(bàn)也主要集中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面(miàn)，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反(fǎn)，有些房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速(sù)度让(ràng)人感觉又(yòu)回到(dào)了2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的(de)民(mín)营企业的(de)影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出(chū)手(shǒu)，但出手的章法仍(réng)要小心(xīn)，如果负债(zhài)率扩(kuò)张得太快，但(dàn)未来(lái)的两(liǎng)年市场没有(yǒu)想象得那么好(hǎo)，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是(shì)看房企的(de)净负债率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前(qián)房地产行业的(de)复(fù)苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负(fù)债率提高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理发(fā)现，中交地(dì)产、中国金茂(mào)、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企2022年净(jìng)负债(zhài)率都在(zài)60％之(zhī)上。其中，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率持续居(jū)高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比(bǐ)的是，华润置地、中国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了(le)公司的(de)扩张速度与净负债率水平(píng)（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来(lái)看国央企与民营(yíng)房企，但在各(gè)维(wéi)度的实(shí)际表现上，国央企确实(shí)会更胜(shèng)一筹。如国(guó)央企(qǐ)的融资成(chéng)本更低，融(róng)资渠(qú)道也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这(zhè)样，国央企自然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然(rán)对比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更(gèng)加看(kàn)好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少数民营房(fáng)企同样受到机构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的(de)十大流通股东中新进了“中国工(gōng)商(shāng)银行(xíng)股份有限公司(sī)－景顺(shùn)长城中国回报(bào)灵活配置混合(hé)型(xíng)证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一(yī)一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海(hǎi)阿(ā)巴马资产管理有限公司(sī)就(jiù)长期(qī)持有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几只产品合计(jì)持(chí)有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青(qīng)睐(lài)，和其自身的基(jī)本面(miàn)表现(xiàn)存在一(yī)定关(guān)系。2020年以来的近三(sān)年时间，房地产市场整体(tǐ)在(zài)走“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本(běn)土房企的滨江(jiāng)集团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现(xiàn)等多(duō)维度都表(biǎo)现了(le)较强的增长势(shì)头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期(qī)间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣(kòu)非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发(fā)布的(de)2023年一季报，今年一季度，滨江集(jí)团更(gèng)是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法持自身(shēn)业(yè)绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关(guān)系密(mì)切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七成营收来自(zì)杭州地区，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收(shōu)比重只(zhǐ)占到近六成。近三年(nián)持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地(dì)金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居(jū)杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨江集(jí)团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位列房(fáng)企(qǐ)第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年(nián)至今，滨江集(jí)团股价翻(fān)了超(chāo)一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于(yú)5月10日接(jiē)受(shòu)了(le)信达(dá)证(zhèng)券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信(xìn)养老、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布局重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地(dì)产产(chǎn)业链上(shàng)的中(zhōng)游环节，其(qí)上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应(yīng)用行(xíng)业主(zhǔ)要包括中介服务(wù)、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合(hé)《红(hóng)周刊》的(de)采访，房地产开发环节(jié)与(yǔ)上游材(cái)料端息息相关，新盘开工(gōng)不足导致(zhì)上(shàng)游不(bù)被看好，机(jī)构寻觅(mì)个股阿尔(ěr)法的(de)思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产业链，尤(yóu)其(qí)是偏消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为(wèi)居民保有的住(zhù)房规模(mó)越来越大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国(guó)过(guò)去(qù)的(de)数据充分(fēn)说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家(jiā)具(jù)消费(fèi)的增长却一(yī)直都很好。对于地产产业(yè)链，我们相对看(kàn)好和内装相关的(de)行业，例如(rú)消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细(xì)分中相关赛道龙头年内表现的(de)统计，目前暂居(jū)前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富(fù)安(ān)娜(nà)和(hé)水星家纺(fǎng)，特别是(shì)前者(zhě)在(zài)月线连收(shōu)七根阳(yáng)线的基础上(shàng)，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活(huó)类产品的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷(kù)奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报(bào)告显(xiǎn)示，报告期内，富(fù)安娜实现营业(yè)收入约(yuē)6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归(guī)属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓股的天(tiān)下，彼时坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法包括(kuò)公(gōng)募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力(lì)价值、工银瑞信(xìn)灵动价(jià)值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调的(de)是，中欧的(de)两只基金都是(shì)价值(zhí)派基(jī)金(jīn)经理曹名(míng)长在管的(de)产(chǎn)品，首季其同时重(zhòng)仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链股票还(hái)有金地(dì)集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾(céng)经风(fēng)光一时的家居板(bǎn)块(kuài)也因(yīn)疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙(shǔ)光，家居(jū)板块中(zhōng)年内表现最好的是(shì)志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段(duàn)，该(gāi)股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公司都(dōu)实(shí)现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从公(gōng)司的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具，一(yī)季报中他管(guǎn)理(lǐ)的广发(fā)策略优选和广发安宏(hóng)回报均增(zēng)加了(le)持股，而这两只产品也(yě)成为志邦家(jiā)居十大流(liú)通股股(gǔ)东中(zhōng)仅(jǐn)有的两只公(gōng)募。有意思的是，他似(shì)乎对(duì)于定制家居类标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)，其也(yě)成(chéng)为(wèi)他的(de)独(dú)门重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居(jū)家纺外，下游(yóu)的物业股也越来越被机构所青(qīng)睐，不过这类标(biāo)的大多(duō)在香港上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对(duì)此，前(qián)述上海公募基金经(jīng)理举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘(pán)占(zhàn)比是比较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的大部分(fēn)项目到(dào)期之后，经过两三轮合同周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能(néng)做到产(chǎn)品(pǐn)提(tí)价的公司(sī)很少，因为(wèi)物业公司很容易(yì)一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定人员(yuán)成本的年度(dù)增长，不过服(fú)务没有(yǒu)特别(bié)好，客户没有那么满意，能做到提价难度(dù)是非(fēi)常(cháng)大的。但是该公司(sī)能在业内(nèi)做到到期之后提价率比较高，这跟它的定位和比较好的(de)服务(wù)是有关(guān)系的。”他(tā)进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法