近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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