导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带(dài)来了(le)很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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