饱(bǎo)受争议(yì)的(de)二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说(shuō)属于(yú)金额(é)不(bù)低的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服我国最穷的5个城市，哪一个省最穷务收费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价(jià)，房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费多少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具(jù)我国最穷的5个城市，哪一个省最穷收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等(děng)综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依法查(chá)处不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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