5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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