万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实(shí)了(le)上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传(ch广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别uán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(y广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别ǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身(shēn)？

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