5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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