万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(t使我不得开心颜上一句是什么ào)房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2使我不得开心颜上一句是什么011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)使我不得开心颜上一句是什么仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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