饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费(fèi)用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要(yào)的(de)收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成(chéng)额外(wài)的(de)负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要(yào)监管的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前(qián)北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)等(děng)57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些(xi劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思ē)房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也(yě)可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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