OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上(shàng)市(shì)的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基(jī)本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益(yì)率高的(de)产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外(wài找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思)，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计(jì)签署(shǔ)意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步(bù)启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率(lǜ)为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没(méi)有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在张江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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