万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京赫(没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间 alt="北京房圈大消息！顶级(jí)富豪，都被(bèi)割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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