OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深(shēn)，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江光(guā新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗ng)大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的(de)储备(bèi)租(zū)户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大(dà)园项目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人(rén)有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这(zhè)边也(yě)作了(le)一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自(新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗zì)身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们可能(néng)面临了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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