近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项(xiànsecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片g)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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