文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式(shì)等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(qu无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方án)民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始(s无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方hǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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