万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。<希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思/strong>

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？