5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的(d酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人e)红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的(de)房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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