饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个(gè)人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问(wèn)题(tí)，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定(dìng)明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门(mén蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗)要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费均(jūn)由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能(néng)会利用其支配(pèi)地(dì)位(w蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗èi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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