近两(l冀g是河北哪里的车牌iǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来冀g是河北哪里的车牌看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī冀g是河北哪里的车牌)投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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