文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或(huò)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后