近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利润(r勿必和务必的区别，务必是什么意思呀ùn)分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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