导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污)均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污>　　

　　

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　

　　

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

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