OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价(jià)格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资(zī)金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēn三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹g)瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预(yù)计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了(le)我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一(yī)直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户(hù)退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自(zì)身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是(shì)至关重(zhòng)要(yào)的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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