文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化(huà)的(de)住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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