导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(j耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系ū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平(pí耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系ng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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