导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(z没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处hái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处(bèi)后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期。

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