近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称。

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