一线(xiàn)城市(shì)，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息(xī)在房产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息为什么这(zhè)么重(zhòng)要？首先二手房指导价(jià)被称为“核(hé)弹级”政(zhèng)策，其次深圳几乎(hū)是最(zuì)后一个还在“认真(zhēn)”实施这条政策的城市，最后(hòu)深圳是(shì)房价前三的核心城市。所以，深(shēn)圳的一举一动都具有(yǒu)风向(xiàng)标意义。

　　有分析人(rén)士(shì)指出，深圳二手(shǒu)房(fáng)指导价如果取消，首先有利于深(shēn)圳二手房回(huí)暖，然后二手房回暖有(yǒu)利于深圳楼市(shì)总体回暖，最后深圳楼(lóu)市(shì)回暖有利于全国楼(lóu)市(shì)回暖(nuǎn)....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳疯传“二手房(fáng)指导(dǎo)价”正式(shì)结(jié)束(shù)。传言(yán)称(chēng)：二手房(fáng)贷款不按官方参考(kǎo)价（指导价），银(yín)行(xíng)核定房价以网签备案价和(hé)评(pín五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatog)估价孰低为准。

　　自此，参考价(jià)真正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有(yǒu)看到官方文件。据证券(quàn)时报21日(rì)消(xiāo)息(xī)，目前(qián)深圳多(duō)家大行表示“尚未(wèi)接到正式通知，目(mù)前仍按参(cān)考(kǎo)价办理按揭”。所以还需要持续(xù)的(de)关注(zhù)。

　　易(yì)居研究院(yuàn)研(yán)究总监严跃进认为，本(běn)次政策大概率为真，更多体现(xiàn)为银行贷款等(děng)领域按照新的规(guī)则进行(xíng)，但不会出台正式(shì)文(wén)件。

　　有时候，有些事情，是(shì)不(bù)用(yòng)发文(wén)件的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市二手房指导价横(héng)空出世。当时，深圳一口(kǒu)气公布了全(quán)市3595个小(xiǎo)区的参考价，很多(duō)南山、福田、宝(bǎo)安中心区的高价盘(pán)，直接按(àn)照当时的市场价打了5折、6折(zhé)来“指导(dǎo)”，银行只能(néng)按照指导价(jià)来(lái)计算首付、发(fā)放贷款。

　　当时大(dà)家还不觉得厉(lì)害，但经历(lì)了这两年的(de)痛苦，才深知为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市场(chǎng)价1000万(wàn)的房子，如(rú)果不(bù)“指导”，可以首付3成即300万；如(rú)果指导价打七(qī)折即700万，那(nà)么首付3成210万，加上需要(yào)全款支(zhī)付的(de)部分(fēn)，实际(jì)首(shǒu)付去到(dào)了510万，相当于(yú)首付5成了（多给(gěi)210万首付）。这直(zhí)接让大批量买家，失去了购(gòu)房(fáng)能力，相当于强势(shì)“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行二手(shǒu)房(fáng)参考价以后(hòu)，东(dōng)莞、宁波、成(chéng)都(dōu)、三亚、西安、合(hé)肥、广(guǎng)州等10多个城市陆续跟进(jìn)。事实(shí)也确实证(zhèng)明了，这条政策的(de)“核(hé)弹”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根据安居客的(de)统计，实施二手房指导价(jià)的10个城市，有(yǒu)8个(gè)挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情的(de)影响，二手房更是惨不(bù)忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中(zhōng)城市房价只有6个同比上涨，其他的泥(ní)沙俱下。

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　　深圳，有人付出(chū)了(le)沉重代(dài)价(jià)

　　据深圳乐有家研究中心数据显(xiǎn)示：成交量上(shàng)，二手房指导价出台当(dāng)年(nián)，深(shēn)圳二手住宅成交量(liàng)同比下滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑(huá)47％，全(quán)年成(chéng)交量仅2.2万套，创(chuàng)近(jìn)二十(shí)年最低记录，相较2020市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导(dǎo)价发(fā)布当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌(pái)价低(dī)于及接近参(cān)考(kǎo)价的房源占比大幅增加(jiā)。2023年(nián)一季度，深(shēn)圳各区(qū)二手房成(chéng)交(jiāo)TOP10小区(qū)中(zhōng)，过半成(chéng)交(jiāo)价低于参考价。

　　只有真实经历其中的人，才(cái)能深切的(de)感(gǎn)知其威(wēi)力(lì)。

　　深(shēn)圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳(ěr)。

　　据说一位(wèi)码农三年前高杠杆买了(le)2套华润城，月供12万(wàn)，最终亏损1000万(wàn)破产。据媒体推测(cè)，如果(guǒ)案例属(shǔ)实，买家(jiā)的(de)实际(jì)购(gòu)房成本(běn)高达20万/平，目前价格(gé)跌至14万/平，叠加(jiā)这三年的房贷(dài)和持(chí)有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一大批(pī)人这(zhè)两年感受到了太多“心酸(suān)”。二手房成交量创下多年新低(dī)，学区房神话不再，房产中介的日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼(lóu)市的基调下，2022年以来(lái)，实施了二手房(fáng)指导价(jià)的城市陆陆续续低(dī)调退(tuì)出，目前只有深圳还是(shì)最(zuì)后的(de)“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市也不端(duān)着(zhe)了。

　　近日，北京在房山区试点多子(zi)女家庭和职住平衡家庭购房(fáng)支持(chí)政策。上海也(yě)考虑予以多孩家(jiā)庭在新房计分制度政(zhèng)策上的(de)支持。

　　从最新公布的3月份70个(gè)大中(zhōng)城市商(shāng)品住宅销售价格变动(dòng)情况来看，广(guǎng)州(zhōu)、深圳(zhèn)的新房、二手房(fáng)价(jià)格仍然是同比去(qù)年依然是下(xià)降(jiàng)的。

　　北京、上海已经同比增(zēng)长了，其他二线城市如(rú)杭州(zhōu)、成都、南京(jīng)、合肥等城市价格都是(shì)同比上涨(zhǎng)的。

　　广(guǎng)州、深圳(zhèn)能不(bù)急吗？

　　事(shì)实(shí)上，上面可能(néng)更急。3月份，两部门联合发文，全面推动二(èr)手(shǒu)房“带押(yā)过户(hù)”全国实(shí)施，这是(shì)一(yī)条(tiáo)被广泛好评(píng)的新政(zhèng)。对于激活(huó)二(èr)手(shǒu)房交易，具有定海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹近(jìn)日更是指(zhǐ)出：建(jiàn)筑业、房地产(chǎn)企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用。回(huí)归到常识，从字面理解一下这两个(gè)词，意思(sī)就是——顶梁柱如果不行(xíng)了，上面(miàn)不就塌了嘛？压舱石如(rú)果压不住(zhù)，小船(chuán)不就翻(fān)了？

　　也许，今年扶持楼(lóu)市的政策，还有一大波正在(zài)路上...

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