文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜ong>

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。