文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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