近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的(de)关(g乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么uān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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