5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(d山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤uàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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