OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项目又遭(zāo鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别)遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市(shì)场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人(rén)就相关(guān)事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募、对市(shì)场(chǎng鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别)负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别)目一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了(le)一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还(hái)有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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