饱受(shòu)争笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金额不(bù)低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程(chéng)中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的(de)《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这(zhè)样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可(kě)在规定的(de)收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qiá笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花n)两部门(mén)提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上下家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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