文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xín燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗g)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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