导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(y再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗ǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗(rén)口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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