OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延(yán)续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅(fú)低(dī)开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗区类资(zī)产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人(rén)坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了(le)我们一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人(rén)有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前(qián)的空(kōng)置率(lǜ)为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他(tā)在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些(xiē)突(tū)发(fā)情(qíng)况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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